Idén új történelmi magasságokba emelkedhet a jelzáloghitelezés, amely jelentős mérföldkő lehet a pénzügyi szektor számára.
A hazai ingatlanpiac legnagyobb üzleti és networking találkozója! Idén 21. alkalommal!
A Központi Statisztikai Hivatal előzetes adatai alapján tavaly körülbelül 115 ezer lakástranzakció zajlott, ám a szakmai elemzők optimistábbak, és 130-140 ezer közötti végleges számra számítanak. Milyen évnek tekinthető ez a tavalyi év az ingatlanpiac szempontjából, és hogyan alakultak az eladások az idei év első félévében?
Piaci pozíciónk és üzleti teljesítményünk alapján várakozásaink szerint az adásvételek száma 130-140 ezer körül alakulhat. Ez a szám jónak mondható, hiszen az elmúlt egy évtized során a tranzakciók többsége a 130-160 ezer közötti sávban mozgott, és csupán a 2023-as év mutatott jelentős eltérést az átlagtól. A piac valódi fellendülése a tavalyi év második felében kezdődött, és ez a dinamika az idei első negyedévben is folytatódott, ami élénk aktivitást hozott a szektorba.
Ennek is köszönhetően az idei évre akár 150 ezer tranzakciót sem tartunk kizártnak.
Az ingatlanbefektetők aránya az utóbbi időszakban jelentős mértékben emelkedett, országos szinten 30-40% között mozog, de a fővárosi újépítésű lakások piacán ez a szám akár 70-80%-ra is rúghat. Ez világosan mutatja, hogy az inflációval összhangban lévő állampapírok által kínált hozamok erőteljes hatással voltak a piacra, ami egyúttal egy általános ingatlanár-növekedést is generált, hiszen a kereslet jelentősen megnőtt.
Az idei évben is várhatóak áremelkedések, azonban valószínű, hogy ezek mértéke egy kicsit stabilizálódik majd.
Történelmi csúcsot közelített meg tavaly a lakossági hitelezés, 45 százalékkal emelkedett a volumen az egy évvel korábbiakhoz képest. Meddig fenntartható ez a növekedési pálya? A különböző JTM szabályok (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) gátat szabhatnak az egyre magasabb hitelösszegeknek?
A legfrissebb adatok szerint, helyszínenként változóan, az ingatlanvásárlások 40-50%-a hitelből finanszírozott. Ha alaposabban megvizsgáljuk a számokat, világossá válik, hogy nem a friss szerződések száma emelkedik számottevően, hanem a kihelyezett hitelösszegek. Jelenleg a vásárlók átlagosan 21 millió forintot igényelnek. Ez a tendencia nem meglepő az ingatlanárak folyamatos növekedése fényében; ha a lakások ára magasabb, akkor nyilvánvalóan több hitelre van szükség. Ennek következtében további bővülésre számítunk, és az idei évben a lakáshitel piac akár 1700-1800 milliárd forintra is rúghat.
Az ingatlanárak növekedésével a hitelarány növekedésére is számítunk.
A JTM szabályok leginkább a lakhatási célú vásárlók hitelfelvételét korlátozzák, míg a befektetési célú vásárlók helyzete sokkal kedvezőbb. Emellett figyelembe kell venni, hogy a keresetek folyamatosan növekednek, tavaly például jelentős reálbéremelkedés volt tapasztalható. A hazai eladósodási rátánk körülbelül a felét teszi ki az euróövezeti országok átlagának. Például a lengyel háztartások átlagos jelzáloghitele kétszer olyan magas, mint a magyar, megközelítőleg 44 millió forintot képvisel. Portugáliában pedig a lakásvásárlások 75%-a hitelből valósul meg, ami legalább 30 százalékponttal haladja meg a hazai arányt. Összességében elmondható, hogy a magyar lakosság nem igazán kedveli a hitelfelvételt az európai átlaghoz képest, hiszen a devizahiteles válság emléke mélyen beivódott a generációk tudatába.
Pedig az alacsony lakossági hitelezés nemzetgazdasági értelemben sem előnyös, és az ingatlanpiaci fejlesztéseket sem pörgeti.
Nagy kérdés, hogy a bankok meddig fogják fenntartani a jelenlegi lakáshitelezési gyakorlatukat. Ma önköltségen, vagy az alatt hiteleznek, és más termékeken, szolgáltatásokon igyekeznek ennek visszahozni az árát. Mivel a pénzintézetek nem keresnek a jelenlegi lakáshitel konstrukciókon, nem vagyok benne biztos, hogy hosszú távon is 6-6,5 százalékos kamatszintekkel találkoznak majd a vásárlók.
Ahogy említette, a tranzakciók felében jelzáloghitel játszik szerepet. Milyen módon tud az Otthon Centrum hozzájárulni ahhoz, hogy a leginkább megfelelő hitelterméket válassza ki?
Cégünk "egyablakos" ügyfél kiszolgálásra törekszik, az ingatlanközvetítés mellett teljeskörű pénzügyi tanácsadással és ügyintézéssel is kiszolgáljuk ügyfeleinket. A magyar lakosságra jellemző, hogy általában annál a banknál igényel lakáshitelt, ahol egyébként is bankol,
ugyanakkor korántsem biztos, hogy így a legjobb feltételekkel rendelkező termékhez jut hozzá, amelyek ráadásul egyre komplexebbek.
Elengedhetetlen, hogy rendelkezésünkre álljon egy független tanácsadó, aki mentes minden pénzintézeti kötődéstől, és aki segít olyan fontos döntések meghozatalában, amelyek hosszú távon befolyásolják a család vagy a vállalkozás jövőjét. Az "okosbankolás" világában egyre inkább megnövekvő kereslet tapasztalható az ingyenes bankszámlák, a gyorsan elérhető személyi kölcsönök és a kedvező kamatozású KKV hitelek iránt. Mi pedig olyan egyedi megoldásokkal és folyamatokkal állunk az ügyfelek rendelkezésére, amelyek kielégítik ezeket az igényeket.
Ezen kívül a biztosítások terén is aktívak vagyunk, lakásbiztosítás, egészségbiztosítás szintén a portfóliónkba tartozik. Egy 20 évre felvett jelzáloghitel törlesztésnek például váratlan helyzetekben, betegség vagy családi tragédia esetén is működnie kell. Mi ezekre a helyzetekre is egyedi megoldást nyújtunk a teljes biztosítási termékpaletta mellett. Áprilisban elindult a befektetési üzletágunk is, ahol az ügyfelek kockázatvállalási hajlandóságuknak megfelelően az elérhető összes befektetési termékből válogathatnak szakértőink segítségével.
A kulcsfontosságú dolog, hogy a sikeres ingatlantranzakciót követően sem hagyjuk magukra ügyfeleinket. Hosszú távon is mellettük állunk, hogy segítsünk nekik pénzügyeik hatékony kezelésében.
A családtámogatási termékek, mint például a CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) és a Babaváró hitel, ma kulcsfontosságú szerepet játszanak az ingatlanpiacon. Ezek a támogatások nemcsak a családok otthonhoz jutását segítik, hanem a piaci dinamika alakulására is jelentős hatással vannak. A CSOK és a Babaváró hitel révén sok fiatal pár és család képes megvalósítani ingatlanvásárlási álmaikat, amely a kereslet növekedését eredményezi. Ez a kereslet növelheti az ingatlanárakat, és élénkítheti a piacot, hiszen a támogatások révén sokan könnyebben és gyorsabban tudnak dönteni a vásárlásról. Ugyanakkor felmerül a kérdés, hogy ez a lendület meddig tart. Mivel a gazdasági környezet folyamatosan változik, és a kamatok emelkedése, valamint a gazdasági bizonytalanságok hatással lehetnek a vásárlási kedvre, egyes elemzők arra figyelmeztetnek, hogy a "boom" lecsengőben lehet. A jövőbeni piaci trendek és a családtámogatási programok fenntarthatósága kulcsfontosságú kérdések maradnak. Összességében elmondható, hogy a családtámogatással összefüggő termékek jelentősége vitathatatlan, de a piaci helyzet folyamatos monitorozása elengedhetetlen a jövőbeli kilátások megértéséhez.
A különböző családi otthonteremtési programok és támogatott hitelek - amelyek jó része természetben szintén ingatlancélt szolgál - nagyon sikeresek voltak az elmúlt években. Nyilván a bevezetésükkor sokkal több család volt olyan élethelyzetben, amelyben jogosulttá vált a támogatásokra, és nagyon sokan éltek is velük. Úgy gondolom, hogy azóta is jelentős szerepet töltenek be az otthonteremtésben, állandósult az igény velük szemben. Nem csak anyagi, szociális, rászorultsági vagy környezetvédelmi okokból, hanem azért is, mert segít meghozni a "döntést", megtenni az első lépést a korszerűsítés vagy az otthonteremtés és bővítés érdekében.
Kiemelném, hogy a jelenlegi ingatlanárak növekedése miatt is...
Létfontosságú lenne egy olyan támogatási kezdeményezés bevezetése, amely kifejezetten a fiatalok, különösen a nem családos egyének számára biztosítaná az első lakás megszerzésének lehetőségét. Ez a program nemcsak anyagi segítséget nyújtana, hanem hozzájárulna a fiatalok önállóságának és jövőbeli stabilitásának megerősítéséhez is.
Ezzel garantálható, hogy itthon dolgozhassanak, ami elősegíti a jövőbeni családalapításukat is.
A közelmúltban elfogadott törvény, amely a helyi önazonosság védelmét célozza, jelentős hatással lehet az ingatlanpiacra. A településvezetőknek adott jogosultságok révén olyan mechanizmusok léphetnek életbe, amelyekkel befolyásolhatják az ingatlanvásárlásokat. Ezek a jogkörök lehetőséget adhatnak arra, hogy a helyi közösségek megőrizzék identitásukat és kulturális örökségüket, ugyanakkor potenciálisan korlátozhatják a piaci dinamizmust. Például, ha a településvezetők szigorú kritériumokat állítanak fel a vásárlók számára, az csökkentheti a külső befektetők és új lakók számát, ami hosszú távon hatással lehet az ingatlanárak alakulására is. Ezen kívül, a törvény következtében kialakuló új szabályozási keretek miatt a helyi ingatlanpiacok fragmentálódhatnak, és a települések közötti eltérések még inkább kiéleződhetnek. Míg egyes községek vonzóbbá válhatnak a helyi lakosok számára, más területek esetleg stagnálhatnak, mivel a kívülről érkező érdeklődők elriadhatók a megszorítások által. Összességében elmondható, hogy a törvény hatásai komplexek lesznek, és alaposan meg kell vizsgálni, hogy milyen mértékben formálják át a helyi ingatlanpiacokat, valamint hogy a közösségek és a befektetők közötti egyensúly megőrzése érdekében milyen intézkedések szükségesek.
Úgy vélem, hogy ha egy polgármester él a hatalmával, és megtiltja vagy megnehezíti a más településekről érkezők letelepedését, az középtávon súlyosan veszélyeztetheti a helyi ingatlanpiac stabilitását és fejlődési lehetőségeit. Az ingatlanok értéke gyors ütemben csökkenhet, mivel a potenciális vásárlók jelentős része nem tudja teljesíteni az adminisztratív követelményeket. Ennek következtében az ingatlanokat csak alacsonyabb áron lehet eladni, ami a bankok hitelnyújtási gyakorlatát is befolyásolja: a fedezetként elfogadott ingatlanok értéke is csökken, így a hitelösszegek is alacsonyabbak lesznek.
Ez senkinek, sem a helyi lakosoknak, sem a beköltözni szándékozóknak nem érdeke.
El tudom képzelni, hogy a település egy egyszeri díjat kér a beköltözőktől, amelyet kifejezetten település- vagy közműfejlesztésre fordítanak. Ugyanakkor fontos figyelembe venni, hogy ez a lépés várhatóan jelentős csökkenést fog eredményezni az ingatlanok iránti keresletben ezeken a területeken.
A különféle támogatási intézkedések eddig az állam részéről elsősorban a keresleti oldal megerősítésére fókuszáltak, míg a kínálati oldalra kevesebb figyelem jutott. Ez a tendencia elkerülhetetlenül az ingatlanárak emelkedéséhez és az építkezés költségeinek növekedéséhez vezetett. Ha a lakások iránti kereslet ilyen magasan áll, akkor miért nem tapasztalható a kínálati oldal megerősödése? Miért nem épül annyi új lakás, amennyi a magyar piacon valójában elhelyezkedne?
Az elmúlt tíz év során a vásárlók folyamatos ingatlanár-emelkedéssel szembesültek, azonban egy nemzetközi perspektívából nézve Budapest ingatlanpiaca nem tűnik annyira drágának a környező fővárosokhoz képest. Ha a négyzetméterárakat az átlagfizetésekkel vetjük össze, akkor kiderül, hogy Budapesten egy négyzetméter ára mindössze 3,4 havi átlagkeresetnek felel meg. Ez az érték egybeesik Bécs helyzetével, és Varsóhoz is meglehetősen közeli arányt mutat.
Prága, Pozsony és Belgrád mind költségesebbek Budapestnél.
Gyakran előfordul, hogy a beruházók olyan helyzetbe kerülnek, ahol bár az építési terület rendelkezésre áll, a csatornázási infrastruktúra nem felel meg a szükséges követelményeknek. Az önkormányzatok gyakran küzdenek a forráshiánnyal, ami megnehezíti a szükséges fejlesztések megvalósítását. Ez pedig komoly kihívást jelent a beruházók számára, akiknek a költségeket és a várakozási időt sokszor nehéz beépíteniük a projekt árazásába.
Sokszor a műemlékvédelem is meglehetősen rigorózus.
Attól, hogy régen épült egy bérház, még nem feltétlenül kellene mindenképp megőrizni, hiszen egyszerűen nem alkalmas a mai lakhatási igények kiszolgálására, a műemlékvédelmi megfontolások mentén felújított, átalakított épületek költsége pedig olyan magas, hogy semmiképp sem a megfizethető lakhatás célját szolgálja.
Az energiaválság következtében napjainkra kiemelkedő jelentőséggel bír az épületek energiahatékonysága, és a jogszabályi környezet is folyamatosan szigorodik. Az ingatlanpiacon egyértelműen megfigyelhető, hogy a alacsony energiafogyasztású ingatlanok iránti kereslet növekszik. Lehetséges, hogy egy alapos energetikai korszerűsítés a piaci árban is érvényesíthető, hiszen a fenntarthatóság és a költséghatékonyság egyre fontosabb szerepet játszik a vásárlók döntéseiben.
Sokszorosan érvényesíthető az eladási árban, tapasztalataink szerint egy energetikai beruházás költsége akár háromszorosan-négyszeresen is megtérül. Egyrészt a vásárlók sokkal tudatosabbak lettek, kifejezetten a jó energetikai besorolású ingatlanokat keresik, gyorsabban elkelnek ezek a családi házak vagy lakások a piacon, mint a korszerűtlenek. Hosszabb távon kezdtek el gondolkodni, tartósan szeretnék alacsonyan tartani a rezsijüket, de például egy napelemekkel felszerelt ház esetében az elektromos autó vásárlásának lehetősége is sokkal reálisabbá válik az "ingyen" töltés miatt.
Az utóbbi évek tapasztalatai rávilágítottak arra, hogy egy felújítás mennyi kényelmetlenséget hozhat magával. A háztartásoknak szembe kell nézniük azzal, hogy ki kell üríteniük az otthonukat, átmenetileg más helyre kell költözniük, és még a megfelelő kivitelező felkutatása is komoly kihívást jelent. Ráadásul a költségek gyakran az előre tervezett keretet jelentősen meghaladják. Emiatt a vásárlók sokszor inkább elkerülik a felújítási kockázatokat, még akkor is, ha a kész, modern ingatlanért magasabb árat kell fizetniük, mint a felújítás költsége. Kiemelendő, hogy az energetikai tanúsítvány már évek óta kötelező része az adásvételeknek, de sajnos sok esetben olyan szereplők is előállnak tanúsítványokkal, akik soha nem látták az ingatlant, így a hitelességük kérdésessé válik.
Erre kiemelt figyelmet fordítunk, hiszen külön vállalatot hoztunk létre, amely kizárólag e területtel és energetikai tanácsadással foglalkozik.
Ez a vásárlói attitűd más területeken is fellelhető: az új építésű ingatlanok piacán a befektetési céllal vásárlók gyakran preferálják a teljesen bútorozott és berendezett lakásokat. Az időt és energiát nem szeretnék a bútorok kiválasztásával, valamint a dekorációval tölteni; hajlandók akár a költségekbe is beépíteni a home staging és belsőépítészeti szolgáltatásokat.
Magyarországon növekszik a lakásbiztosítások penetrációja, az év végére elérheti a 80%-ot is akár, ugyanakkor problémát jelent az alulbiztosítottság. Mit tapasztal a vállalat a piacon, milyen biztosítási termékeket közvetít az ügyfelei számára?
Valóban magas a lakásbiztosítások aránya, de nagyon ritka, hogy az ügyfelek azt rendszeres időközönként megújítanák. Mondok egy példát: egy családi ház tulajdonosa tíz évvel ezelőtt akkori értéken megkötötte a lakásbiztosítását, amiben az ingóságok is biztosítva vannak. Akkor meghatározták ezeknek az értékét, kiszámolták a díját, amit legfeljebb az inflációval indexálva azóta is fizet minden hónapban. Ugyanakkor az évek alatt rengeteg új technikai eszköz vagy energetikai rendszer is bekerülhetett az épületbe. Gondoljunk bele, hogy hány ház tetejére került napelem az elmúlt 10 évben, vagy kapott új nyílászárókat?
Ha a biztosítások nincsenek időközönként frissítve, egy tűzeset során hiába semmisül meg egy napelem, ha az eredeti biztosításban nem szerepel, akkor nem lesz a kár térítve.
Az MNB új kezdeményezést indított, amelynek fő célja a lakásbiztosítási díjak mérséklése volt. Jelenleg egy átlagos havi lakásbiztosítás költsége 5-7 ezer forint körüli összeget tesz ki. Kérdéses, hogy ez valóban a legnagyobb kiadás egy család háztartásában, de az bizonyos, hogy a kampány hatékonyan felhívta a figyelmet a témára. Ennek eredményeképpen több mint 100 ezer új szerződést kötöttek, és körülbelül félmillió meglévő szerződést frissítettek. Ez a lépés nemcsak az ügyfelek számára volt előnyös, hanem hozzájárult ahhoz is, hogy jelentősen csökkent az alulbiztosítottság, és a biztosítások penetrációja is tovább növekedett.
Az alulbiztosítottság elkerülése és a legjobb ár-érték arány biztosítása érdekében biztosítási szakértőink folyamatosan felmérik ügyfeleink aktuális biztosítási portfólióját, és ajánlásokat fogalmaznak meg a szükséges módosításokra. Figyelemmel kísérjük ügyfeleink élethelyzetének alakulását, és tájékoztatjuk őket a vagyon- és jövedelemvesztés kockázatainak kezelésére vonatkozó lehetőségekről.
A cikk megjelenését az Otthon Centrum támogatta.
A címlapkép és a fotók forrása: Portfolio - Stiller Ákos.
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
